Wanneer een onderneming goed draait en de cashflow meer dan voldoende is, ontstaat al snel de vraag: hoe laat ik mijn overtollige middelen renderen? Voor veel Belgische ondernemers komt dan één klassieker naar boven: vastgoed. Maar koop je dat best via de vennootschap, of toch privé? Een eenvoudige keuze is het zelden.

Vooraleer een accountant met cijfers en simulaties aan de slag kan, is één ding cruciaal: duidelijkheid over het doel van het vastgoed.

• Gaat het om verhuur, verbouwing en verkoop, eigen gebruik of een combinatie?
• Ligt het pand in Vlaanderen, Wallonië of in het buitenland?
• Verhuur je aan particulieren of gaat het om een bedrijfsgebouw?

De antwoorden op deze vragen bepalen in grote mate welke piste fiscaal en financieel het interessantst is.

Voordelen van aankoop via de vennootschap

Een vennootschap met een ruime cashpositie kan vastgoed aankopen zonder dat de ondernemer eerst privé geld moet opnemen — en dus belasten. Dat is meteen een belangrijk voordeel:

• De aankoop gebeurt met (deels) onbelaste middelen.
• De lening wordt afbetaald met de operationele cashflow van de vennootschap.
• Afschrijvingen en kosten (notaris, intresten, registratierechten, eventueel btw) zijn fiscaal aftrekbaar en drukken de belastbare winst.

Let wel: de grondwaarde kan niet worden afgeschreven.

Nadelen van aankoop via de vennootschap

Het plaatje verandert wanneer je op het einde van je carrière de vennootschap wil stopzetten.

Stel: je kocht 30 jaar geleden een pand voor € 200.000. Het is volledig afgeschreven en wordt vandaag verkocht voor € 400.000. Boekhoudkundig is de waarde € 0, dus de volledige verkoopprijs wordt beschouwd als een meerwaarde.

• Op die meerwaarde betaal je 25% vennootschapsbelasting (of 20% indien aan alle voorwaarden voldaan).
• Van de € 400.000 blijft na belasting € 300.000 over.

Wil je dat bedrag vervolgens privé ontvangen, dan volgt nog een roerende voorheffing op de uitkering. Afhankelijk van het type vennootschap, het tijdstip van ontbinding en het oprichtingsjaar varieert die tussen 9,09% en 30%.

Het resultaat: de netto-opbrengst kan aanzienlijk lager uitvallen dan verwacht.

Voordelen van privé-aankoop

Koop je het vastgoed privé en houd je het minstens vijf jaar bij, dan is er bij verkoop geen meerwaardebelasting. De volledige meerwaarde is dus netto voor jou.

Bij verhuur aan particulieren wordt de belasting berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, wat doorgaans veel gunstiger is dan de belastingdruk in een vennootschap, waar je eerst vennootschapsbelasting en daarna roerende voorheffing betaalt.

Nadelen van privé-aankoop

De grootste drempel is de financiering:

• Je moet privé investeren met middelen die je eerst uit de vennootschap moet halen — en dus belasten.
• Aankoopkosten, onderhoud en herstellingen zijn niet aftrekbaar in de personenbelasting.
• Btw recupereren is als particulier niet mogelijk.

Conclusie

De keuze tussen aankoop via de vennootschap of privé is geen standaardoefening. Ze hangt af van je plannen, je financiële situatie, het type vastgoed en je toekomstperspectief.

Wie nadenkt over vastgoed als investering doet er goed aan tijdig advies in te winnen. Een doordachte structuur kan op lange termijn een groot verschil maken.