In het kader van vermogens- en successieplanning, was het beheer van onroerende goederen tot voor kort een lastige klus met weinig fiscaalvriendelijke oplossingen. Bestaat er voor schenkingen van roerende goederen een tarief van 3% (tot 0% voor familiale ondernemingen), dan waren voor bebouwde onroerende goederen de tarieven van de schenkingsrechten torenhoog – tot 80%. In de praktijk werd dan ook heel zelden overgegaan tot schenking van bebouwde onroerende goederen. Het was meestal voordeliger om de onroerende goederen in de nalatenschap te laten belasten tegen de lagere tarieven van de erfbelasting.

Er dient opgemerkt te worden dat er voor de schenking van bouwgronden reeds een Vlaams gunstregime bestond. Dit werd recent nog verlengd tot eind 2019, waarvoor tot op zekere hoogte gematigder tarieven van toepassing zijn, als er aan de bijkomende voorwaarden voldaan is ten minste.

De Vlaamse regering heeft nu per 1 juli 2015 de tarieven voor schenking van onroerende goederen sterk verlaagd. Door de tarieven te verlagen, hoopt ze méér inkomsten uit schenkingen te verkrijgen. In haar korte termijn visie wordt op deze manier vandaag de immer noodlijdende begroting een handje geholpen. In de toekomst zal de Vlaamse regering minder successierechten innen, maar zover reikt de visie en houdbaarheid niet van een regering.

Voorheen waren er vier categorieën van tarieven – afhankelijk van de verwantschap tussen de schenker en de begunstigde. In rechte lijn en tussen partners varieerde het tarief van 3% tot 30%, terwijl dit voor de andere categorieën opliep tot 80% bij schenkingen vanaf 175.000 EUR.

Nu zijn er slechts twee categorieën meer en zijn de tarieven als volgt:

Indien er aan bepaalde voorwaarden voldaan wordt, gelden de tarieven tussen haakjes. In concreto wanneer de begiftigde initiatieven neemt om de woning energiezuinig te renoveren of om te verhuren.

Drie voorbeelden maken één en ander meteen duidelijk. Claude en Claudine bezitten een studentenhuis in Gent ter waarde van 500.000 EUR. Ze zijn gehuwd met gemeenschap van goederen. Ze wensen dit huis te schenken aan hun twee kinderen: Jan en Piet. Ze krijgen elk ¼ van 500.000 EUR, dus 125.000 EUR, van elk van de ouders. In de oude regeling gingen Jan en Piet elk 16.250 EUR aan schenkingsrechten betalen. In de nieuwe regeling betalen Jan en Piet 3% op elke schenking van 125.000 EUR een belasting van 3.750 EUR, een verschil van 8.750 EUR per kind. Willen Jan en Piet achteraf uit de onverdeeldheid treden, dan moet er wel nog 2,5% registratiebelasting betaald worden, terwijl dit tot voor enkele jaren slechts 1% was.

Een suikertante wil haar neefje een villa ter waarde van 600.000 EUR schenken. In de oude regeling zou het neefje 379.375 EUR aan schenkingsrechten betalen, nu wordt er 155.000 EUR betaald. Indien de suikertante met tussenpauzes van 3 jaar de woning in 3 keer aan haar neefje schenkt, dan zou er drie maal 25.000 EUR betaald worden, hetzij in totaal 75.000 EUR. Een andere techniek is dat de suikertante het vruchtgebruik voor zichzelf houdt, en dus enkel de blote eigendom schenkt. Op deze manier kan ze in de villa blijven wonen of de huurinkomsten van de villa opstrijken. Bij overlijden komt de volle eigendom dan bij het neefje terecht, zonder te betalen erfbelasting. Stel dat de blote eigendom 350.000 EUR waard is, dan zijn er 65.000 EUR aan schenkingsrechten te betalen.

Een laatste voorbeeld is Jos die aan zijn dochter Sofie een bouwgrond ter waarde van 250.000 EUR wenst te schenken. Aangezien dochter Sofie op de bouwgrond binnen de vijf jaar erop haar eigen woning wil bouwen, voldoet de schenking aan de gunstige regeling voor bouwgronden. Op basis hiervan belopen de schenkingsrechten 23.625 EUR. Sofie heeft echter de keuze om te kiezen voor de gewone schenkingsrechten op onroerende goederen. Deze zijn gunstiger, want bedragen slechts 13.500 EUR

Schenking van onroerende goederen is met de nieuwe tarieven aanzienlijk voordeliger geworden dan de erfbelasting. Planning van onroerende goederen wint aldus aan belang. Enkele zaken mogen evenwel niet uit het oog verloren worden. Vooreerst geldt het principe van de onherroepelijkheid: geschonken is geschonken. Enige uitzondering hierop is tussen echtgenoten. Bij een schenking als voorschot op erfdeel van verschillende onroerende goederen naar de kinderen kan er bij overlijden een grote ongelijkheid ontstaan. Een zogenaamde schenking met vrijstelling van inbreng in natura is soms meer aangewezen.

We kunnen besluiten dat de schenking van onroerende goederen véél interessanter is geworden vanuit fiscaal oogpunt. Voorzichtigheid is evenwel geboden, zodat de nodige planning vereist is.

Gunther Kerkhof

Erkend boekhouder-fiscalist

Accofisc Kortrijk BVBA